부동산 경매에서 권리분석은 투자전 위험 요소를 파악하는 것과 더불어 수익성 높은 투자 포인트를 찾는 과정입니다. 이 글에서는 권리분석의 핵심 개념과 단계별 절차를 자세히 설명하며, 문제 해결이 가능한 경우에 어떻게 대응할 수 있는지에 대한 구체적인 예시를 제공합니다.
부동산 경매 투자의 목적은 당연하지만 수익입니다. 따라서 권리분석을 하는 이유는 수익성이 있는 투자 대상을 찾기 위해서 입니다. 통상 투자 대상을 찾는 방법은 먼저 부동산의 입지나 가격등으로 관심 물건을 찾고, 이 후 권리분석하게 됩니다. 이 때 권리분석을 통해 확인해야할 점은 아래의 두 가지로 볼 수 있습니다.
첫째, 관심 물건이 가진 위험 요소를 파악합니다. 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 확인하고, 인수되는 권리가 없다면 투자를 결정하기에 용이해집니다.
둘째, 그렇다면 위험 요소가 있는 경우에는 어떻게 해야할 까요? 그대로 포기하는 것이 좋을까요? 아닙니다. 해결할 수 있는 위험 요소라면 경쟁자들이 줄어들어 오히려 더 수익성이 높은 투자 대상이 될 수 있습니다.
즉 권리분석은 위험 요소를 파악하고 이를 통해 투자 포인트를 찾아내는 것이 그 목적이라고 볼 수 있습니다.
*말소기준권리에 대해서 알고 싶다면 아래의 버튼을 통해서 확인하세요.
통상 경매 정보지에는 등기부등본의 내용을 요약하여 기재해 둡니다. 이때 말소기준 권리를 표기하고 그 외 다양한 권리에도 소멸 및 인수 여부를 표기해둡니다. 이를 통해 우선 빠르게 말소기준권리를 확인하고 관심 물건을 선정할 할 수 있습니다.
경매 정보지의 내용에는 오류가 있을 수 있고 최신 등기부등본의 내용이 변경되었을 수 있기 때문에 관심물건을 선정한 후에는 반드시 등기부 등본에 기재된 내용을 토대로 권리분석을 해야합니다.
등기부에 기재된 현시점 소멸되지 않은 모든 권리를 시간 순으로 나열합니다. 접수일자가 같은 날일 경우 접수번호로 우선 순위를 구분합니다.
나열된 권리 중에서 말소기준권리가 될 수 있는 (근)저당,(가)압류,담보가등기,경매개시결정등기,배당요구 한 최선순위 전세권 이 5가지 권리를 체크합니다.
이것 중에서 가장 빠른 권리를 찾습니다. 이것이 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리를 기준으로 앞선권리와 후순위권리를 구분하고 소멸 및 인수 여부를 표기합니다.
임차인의 전입시점이 말소기준권리에 앞인지 뒤인지 확인합니다. 그에 따라 선순위 임차인 혹은 후순위 임차인으로 구분합니다.
법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등은 등기부에 공시되지 않았어도, 법원 매각 물건 명세서는 안내되어 있는 경우가 있다. 이를 확인합니다.
부동산 경매에서 발견한 문제 중 해결할 수 있는 경우가 의외로 많이 있습니다. 이런 경우는 경쟁자가 줄어들어 오히려 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 매우 많은 상황이 있기 때문에 본 글에서 모든 상황을 상세하게 기재하는 것은 어렵습니다. 본 글에서는 해결 방향에 대한 개념을 잡을 수 있도록 간단히 몇 가지 경우만 정리해보겠습니다.
-소액임차인: 배당신청을 한 소액임차인은 최우선변제 대상 명도가 용이합니다.
-전액 배당받는 선순위 임차인: 마찬가지로 전액 배당을 받기 때문에 명도가 용이합니다.
-보증금 규모가 적어서 인수하고도 수익이 가능한 임차인의 보증금: 월세 보증금은 전세보다는 규모가 작은편이어서 인수를 하더라도 수익이 나는 경우가 있습니다.
*소액임차인을 수월하게 명도하는 방법을 알고 싶다면 아래의 버튼을 통해서 확인하세요.
선순위 가처분은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 가처분이란 금전채권외에 권리 등을 보전하기 위해 채무자가 부동산을 처분하는 행위를 금지하는 것을 말합니다. 예를 들자면 아파트를 매수하려고 대금을 지급했는데 아파트 가격 급등해서 집주인이 다른 사람에게 팔아버리려고 하는 상황에서 (부동산처분금지)가처분을 걸 수 있습니다. 이렇게 가처분은 소유권등이 목적이지 금전 즉 돈을 돌려받기 위한 목적이 아닙니다. (금전이 목적인 경우는 가압류입니다.) 가처분의 목적을 이미 달성했거나, 요건에 부합하지 않은 경우 인수되어도 문제가 되지 않는 경우가 있습니다.
-가처분자가 이미 소유권을 취득 했던 경우, 가처분 목적이 이미 달성되었다고 봅니다.
-가처분의 목적이 소유권이 아니라 저당권 설정을 위한 경우, 가처분 이 후 저당권 설정이 되었다면 이미 가처분 목적이 달성되었다고 봅니다.
-가처분권자가 공유물분할을 위해 경매를 신청한 경우, 경매를 통해 공유물분할 목적이 달성되었다고 봅니다.
-3년간 본안 소송을 제기하지 않은 경우, 이 기간이 지나면 가처분 취소 요건이 됩니다
*주의: 후순위 가처분 중 목적이 ‘건물의 철거 및 토지인도청구권’인 경우에는 후순위 가처분이라도 소멸되지 않습니다. 이는 주로 타인의 토지에 무단으로 건축된 건물을 철거하기 위한 목적인 경우에 해당합니다. 이 경우, 건물은 본래의 책임에서 자유로울 수 없기 때문에, 경매를 통해 소유권이 이전되더라도 가처분의 효력이 유지됩니다.
주로 타인의 토지 위에 건물이 있을 때 발생하는 권리로, 건물과 토지가 서로 다른 소유자에게 속할 경우 건물 소유자가 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 토지만 경매로 나왔는데 해당 토지 위에 건물이 있을 때 법정지상권을 살펴봐야합니다. 경매에 나온 물건에 붙어있는 법정지상권이 요건을 만족하지 않은 경우 찾습니다.
-토지가 저당권으로 인해 경매에 나온 경우, 저당권이 설정된 시점에 토지위에 건물이 존재하지 않았다면 법정지상권 요건을 만족하지 않습니다. 기본적으로 건축물대장으로 건물 준공시점을 확인 할 수 있습니다.
-토지가 저당권으로 인해 경매에 나온 경우, 저당권이 설정된 시점에 토지와 건물의 소유자가 동일하지 않다면 법정지상권 요건을 만족하지 않습니다. 토지 등기과 건물 등기를 각각 확인하여 해당 시점의 소유자를 확인할 수 있습니다.
주로 건물의 공사 대금을 받지 못한 건설 업체가 건물을 점유하고 있는 경우와 대금을 받을 때 까지 건물을 지배할 수 있는 권리 입니다. 적법하거나 요건을 만족하는 유치권이 아닌 경우가 많습니다. 유치권 요건 중 ‘점유’를 만족하지 못하는 경우가 많아 이를 중점을 확인해 볼 수 있습니다.
-경매개시결정등기 이후 점유가 시작된 유치권은 요건을 만족하지 않습니다.
-점유자는 유치권자 혹은 제3자가 될 수 있으나, 소유자나 채무자가 점유하는 경우 유치권의 요건을 만족하지 않습니다.
부동산 경매에서 성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리분석이 필수적입니다. 권리분석을 통해 위험 요소를 파악하고, 그 위험 요소를 해결할 수 있는 방법을 모색함으로써 수익성 있는 투자 기회를 포착할 수 있습니다. 특히, 임차인 문제나 가처분, 법정지상권, 유치권 등 경매에서 자주 발생하는 문제들을 적절히 해결할 수 있다면, 경쟁자들이 회피하는 물건을 저렴하게 낙찰받아 높은 수익을 올릴 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다. 권리분석을 통해 투자 실력을 키워나가기 위해서는 기계적인 분석이 아닌 어떻게 하면 위험 요소를 해결할 수 있을지 깊이 모색하는 능동적인 태도가 필요합니다.
1.2 초보가 부동산 경매로 돈 버는 방법 3가지
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