부동산 경매 소액임차인 명도 방법 꿀팁

소액임차인 명도 방법 (명도 확인서가 필요한 경우)

명도가 용이한 소액임차인이더라도 경매 과정이나 자신의 권리를 잘 이해하지 못하는 경우 명도가 까다로워질 수 있습니다. 따라서 이런 상황을 미연에 방지하고 최대한 수월하게 진행 할 수 있는 명도 팁을 공유 드립니다. 반드시 따라하기 보다는 맥락을 이해하시고 각자 자신에게 맞게 사용을 하시면 됩니다.

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하나. 감정을 배제 하고 상대방의 상황을 이해하려고 노력합니다.

기본적으로 경매에 연류된 소액임차인은 스트레스가 높은 상황일 겁니다. 최대한 빠르게 보증금을 변제 받고 이 상황을 마무리 짓고 싶을 겁니다. 경매 상황을 이해하고 있는 경우라면 상호 수월하게 협의 할 수 있습니다.

그러나 경매 과정에서 과도하게 스트레스가 누적되어있을 수도 있고, 변제 기준에 따라서 보증금의 일부를 받지 못하는 경우도 많을 겁니다. 또 경매 과정을 이해하지 못하고 있어서 이사를 하기도 전에 막무가내로 명도확인서를 먼저 요구하거나, 이사비를 달라는 등의 억지를 부리는 경우가 발생할 수 도 있습니다.

이런 경우에는 감정 싸움으로 번질 수 있으니, 낙찰자는 최대한 감정을 배제하고 차분하게 경매 과정이나 점유자의 상황을 안내해주는 것이 빠른 진행에 도움이 됩니다.

따라서 낙찰자는 늘 감정을 배제하고 이성적으로 점유자의 상황을 파악하려고 노력 할 필요가 있습니다.

둘. 스스로 제3자 되기 (부캐 만들기)

당사자 간에 협의를 직접 진행하게 되면 이견 발생시 직접 조율이 어려울 수 있습니다. 감정적이 되기도 쉽구요. 따라서 제3자의 대리인을 이용하는 것이 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다. 점유자 역시 대리인은 직접 이해 당사자가 아니기 때문에 좀 더 편안하게 대할 수 있습니다. 반드시 정식 법률 대리인을 구할 필요는 없습니다. 가족이나 친구 누구든 대리인 역할을 도와 줄 수 있는 상황이라면 괜찮습니다. 다만 주변에 이런 부탁을 하는 것 또한 쉽지 않은 일입니다. 그렇다면 자신이 직접 대리인 역할을 하면됩니다. 점유자에게 낙찰자 본인임을 밝히지 않고 자신을 대리인이라고 소개하고 협상을 진행해도 됩니다. 마치 부캐를 만드는 것 처럼 말이죠. 자신이 직접 대리인 역할을 하게 되면 위에서 말한 감정 컨트롤도 용이하고, 점유자의 상황을 파악하는 데도 도움이 됩니다. 만약 이런 연기가 너무 어렵다면 반드시 대리인 역할이 필요한 것은 아니니 상황에 맞게 판단하시면 되겠습니다.

셋.협의 시점

협의 시점은 낙찰 즉시 하는 것과 점유자로 부터 연락이 오기를 기다리는 두 가지 방식으로 나눠집니다. 전자는 빠른 협상의 장점이 있고, 후자는 낙찰자가 급하지 않다는 인상을 주어 협상의 우위를 점할 수 있습니다. 소액임차인의 경우 대부분 수월하게 명도가 진행되므로 저는 낙찰 즉시 연락하는 것을 선호 합니다만, 각자의 상황에서 판단하시기 바랍니다.

통상 낙찰 당일 법원에서 물건지로 바로 이동합니다. 외관으로 확인 할 수 있는 상황을 우선 체크하고 문을 두드립니다. 점유자를 만날 수 있다면 빠르게 첫번째 방문을 할 수 있게되는 것이고, 만날 수 없다면 연락처를 남겨두고 옵니다.

넷. 첫 번째 방문

점유자를 만날 수 있다면 낙찰 상황을 통보하고 경매 상황등을 이해하고 있는지, 또 이사 고려 시점 등을 간단히 파악합니다. 최대한 압박을 주지 않고 부드럽게 대화를 합니다. 그리고 물건지 내부를 확인합니다. 이때 가능한 꼼꼼하게 확인을 하고 양해를 구한 후 사진을 찍어 두면 좋습니다. 내부 상황을 빠르게 확인해야 이 후 인테리어등을 계획하는 데에 시간을 줄 일 수 있습니다. 또 점유자에게 물건지 상태에 대해서 물어보고 하자 등을 최대한 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.