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부동산 경매 소액임차인 범위 확인 & 주의 점

부동산 경매에 필요한 소액임차인 범위 확인 및 소액 임차인 확인 시 주의 점

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소액 임차인 범위

대법원 부동산 경매에서 소액임차인 최우선변제 기준이 되는 범위는 아래와 같습니다. 기준 시점 및 해당 지역 보증금의 범위와 변제금의 범위는 변경될 수 있습니다.

따라서 대한민국 법원 인터넷 등기소의 주택 임대차 보호법에 기재된 내용을 직접 확인하시는 것을 추천 드립니다.

아래의 버튼을 통해서 최신 소액임차인 범위를 확인하실 수 있습니다.

기준 시점은 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등의 담보물권 설정일자 기준입니다. 대법원 2001다84824 판결 참조 바랍니다.

소액임차인이 보증금을 법원으로부터 받기 위해서는 배당 요구의 종기까지 배당 요구를 해야 합니다.

경매 개시 결정 등기 전까지 전입 신고와 주민등록을 유지하여 임차인 조건을 갖추어야 합니다.

과밀억제권역

소액임차인 범위 산정에 사용되는 과밀억제권역에 대한 안내입니다.

○ 서울특별시

○ 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 각 제외)

○ 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함) 제외]

부동산 경매에서 소액임차인 판단 주의사항

부동산 경매에서 소액임차인이 있는 물건은 명도가 쉽기 때문에 선호하게 됩니다. 그러나 배당을 받지 못하는 소액임차인의 경우 명도가 어려워집니다. 따라서 배당을 받지 못하는 경우의 소액임차인을 구분할 줄 알아야합니다.

▶배당신청을 하지 않은 소액임차인

임차 보증금과 지역이 소액임차인 범위에 포함되었더라도 배당신청을 하지 않았다면 배당을 받을 수 없습니다. 따라서 임차인의 배당신청 여부를 꼭 확인해야합니다.

만약에 대항력이 있는 소액임차인이 배당 신청을 하지 않았다면 낙찰자가 보증금을 승계해야하니 특히 조심해야합니다.

또한 대항력이 없는 소액임차인이 배당 신청을 하지 않아 다른 권리자가 소액임차인이 받을 임차보증금 상당액까지 배당받은 경우있습니다. 이때는 소액임차인이 그 권리자에게 소액보증금 상당의 부당이득금 반환을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 이점을 소액임차인에게 전달하면 보증금을 돌려받을 수 있는 방안이 있다는 점에서 일부 안심을 하고 명도가 용이해질 수도 있습니다. 그러나 주의를 요해야하며, 이런 경우 경매 입찰전에 점유자를 만나 입장을 들어보고 그에 맞게 판단하는 것이 좋습니다.

▶전입신고를 하지 않은 소액임차인

전입신고를 하지 않은 경우에는 임차인 요건을 갖추지 못하고 있습니다. 따라서 법원으로 부터 배당을 받을 수 없습니다. 전입신고를 하지 않고 점유를 하고 있는 경우 인도명령 등으로 명도를 할 수 있지만 시간과 비용이 들 수 있어 주의가 필요합니다.