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부동산 경매 인도 명령과 강제 집행 절차 및 비용

부동산 경매 과정에서 점유자가 무단으로 부동산을 비워주지 않아서 인도 명령과 강제 집행이 필요한 경우가 발생합니다. 인도 명령 강제 집행 절차와 각 과정에 낙찰자가 취해야 할 태도 및 발생하는 강제 집행 비용에 대해서 알아보겠습니다.

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인도 명령 이란?

부동산 경매 과정에서 인도 명령이란 법원이 낙찰자가 부동산을 사용할 수 있도록 점유자에게 나가라고 명령하는 것으로 이해하면 됩니다.

강제 집행 이란?

만약 점유자가 법원의 명령을 따르지 않는 경우가 발생한 다면, 법원은 집행관을 통해 강제로 점유자를 퇴거 시킬 수 있습니다. 이 과정을 강제 집행이라고 합니다.

인도 명령 및 강제 집행 절차

이 과정을 아주 단순하게 보자면 3단계로 볼 수 있습니다.

<낙찰자의 인도명령 신청 ⇒ 법원의 인도 명령 ⇒ 집행관의 강제 집행>

이 단계를 세분화 해서 보자면 아래와 같습니다.

인도 명령 신청

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인도명령 결정

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점유자에게 인도명령 결정문 송달

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경매계에서 송달증명원발급

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송달증명원+인도명령결정 정본으로 강제 집행 신청

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집행 비용 예납

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점유자에게 집행 계고

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부동산 인도 강제 집행 시행

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유체 동산(점유자의 물건) 경매 신청

인도 명령 신청

낙찰자는 잔금 납부일부터 6개월 이내에 인도 명령을 신청할 수 있습니다.

이 모든 과정의 시작은 인도 명령 신청에서 부터 시작하기 때문에 잔금 납부 즉시 인도 명령을 신청을 하는 것이 좋습니다.

인도 명령 결정은 통상 2주 정도 내에 내려지게 되고, 점유자가 보증을 받고 이사를 나가는 경우를 고려하여 배당기일 이후에 내려지게 되는 경우가 많습니다.

송달증명원 발급

인도 명령 결정이 내려지고 점유자에게 송달을 확인하면 경매계에 송달증명원을 신청하여 발급받습니다.

인도 결정문이 송달이 되었는데도 점유자가 부동산을 비우지 않는 경우,

이 송달 증명원과 인도 명령 결정 정본으로 법원내의 집행관실에 인도 명령 신청을 합니다.

집행 비용 예납 및 강제 집행

강제 집행에 필요한 인력등의 규모가 징해지면 이 비용을 집행전에 미리 납부해야합니다. 강제 집행 전에 점유자가 부동산을 비워주어서 실제 집행이 되지 않으면 비용은 환급받을 수 있습니다. 강제 집행 현장에서 사정이 발생하여 집행하지 못한 경우 30%차감 후 환불됩니다.

점유자가 부동산에 없을 경우 강제 집행은 다음 기일로 연기가 됩니다. 이 경우에는 집행 비용의 30%를 추가 발생하게 됩니다. 두번째 기일에는 점유자가 없어도 강제 집행이 진행이 됩니다.

점유자에게 집행 계고

통상 강제 집행은 바로 진행되지 않고 먼저 점유자에게 계고를 하게 됩니다. 집행관은 점유자에게 자발적으로 이사하지 않으면 강제 집행을 할 수 밖에 없다고 설명을 하고, 약 보름정도 시간 내에 낙찰자와 협의하여 집을 비우라고 권고합니다.

점유자는 집행관을 마주하게 되면 실제 강제 집행전에 이사를 나가게 되는 경우도 많습니다. 또 이 때에 강제 집행으로 발생하는 비용과 내부 물건을 보관하는 비용등을 모두 점유자에게 청구되고 이에 대한 소송을 진행하게 된다는 상황을 점유자에게 인지시켜주는 것이 좋습니다. 집행의 집행의 계고는 법원마다 차이가 있기 때문에 법원을 통해서 실제 계고 과정과 집행 비용등을 미리 파악해두는 것이 좋습니다.