이 전 글에서 초보가 굳이 어렵다는 경매로 집을 사는 이유에 대해서 이야기 해보았습니다^^
이 글에서는 초보도 어렵지 않게 참여할 수 있는 쉬운 경매 물건 찾는 방법에 대해서 이야기 해보겠습니다.
경매에는 수 없이 많은 상황의 물건들이 있습니다.
사실 어려운 물건을 풀어내는 실력이 있을 수록 더욱 좋은 조건으로 물건을 낙찰 받을 수 있겠죠.
하지만 어려운 물건 만 있는 것은 아닙니다. 수 없이 많은 물건이 올라오기 때문에 초보도 도전 할 수 있는 쉬운 물건도 충분히 많습니다.
어려운 물건은 고수분들에게 맡기고, 우선 쉬운 물건부터 낙찰 받아보자구요.
경매 물건의 얽힌 권리는 저당권,전세권,임차권, 가압류 등 다양한 권리들이 있습니다.
이런 권리들이 경매 종료 후에 낙찰자에게 인수가 되거나 소멸이 됩니다.
경매에는 말소기준권리 라는 개념이 있는데요.
말그대로 말소의 기준이 되는 권리로 이 권리가 등기된 시점 이후 권리는 낙찰자에게 인수 되지 않고 소멸되는 개념입니다. 말소기준권리 이전에 등기된 권리는 낙찰자에게 인수가 되겠죠.
그렇다면 초보 분들은 이 말소기준 권리 이후로 모든 권리가 소멸되는 물건을 찾으면 됩니다.
어떻게 찾을 수 있을까요? 이런 권리들의 세부 개념에 대해서 모두 이해하고 직접 파악하는 것이 좋습니다만, 많은 물건 중에서 리스트업을 해놓고 찬찬히 살펴 보실 때 그렇게 하시면 되구요.
우선은 경매지를 통해서 빠르게 확인을 하시면 됩니다.
말소기준 권리는 정식 법률 용어가 아닌 걸로 알고 있습니다.
그래서 대법원 경매 서류나 등기 서류에는 별도 표기가 되어 있지 않아서 경매지를 통해서 확인하시는 것이 빠릅니다.
보통 경매지에는 말소기준권리를 별도 표기해 두고, 다른 권리들에 대해서 인수 혹은 소멸로 표기를 해줍니다.
이때 말소기준 권리 외에 모든 권리가 소멸되는 물건을 찾으시면 됩니다.
제가 가장 많이 들어본 경매에 대한 걱정은 바로 명도였습니다.
경매에서 명도는 낙찰 후 임차인등 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 행위로 이해하시면 됩니다.
어떤 상황이든 손해를 본 점유자가 집을 내주지 않고 버티거나, 무리하게 이사비를 요구를 하는 경우가 있습니다.
그러나 모든 물건이 그런 경우에 해당하지는 않습니다.
오히려 점유자가 낙찰자를 기다리는 물건도 많이 있습니다.
예를 들자면
임차인이 경매 종료 후 배당을 받아야하는 경우가 그렇습니다.
보증금을 우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인이거나,
경매 종료 후 배당금을 전액 배당 받을 수 있는 상황의 임차인 경우 등이 있습니다.
이런 분들은 경매 종료 후에 명도확인서라는 서류를 낙찰자에게 받아야 배당이 가능하기 때문에 낙찰자에게 우호적입니다.
경매 과정으로 고통을 받으셨으니 이런 고통을 끝내줄 수 있는 낙찰자를 몹시 기다리고 있었을 지도 모릅니다.
이외에도 명도할 점유자가 없는 경우 등 이렇게 명도가 매우 용이한 물건을 찾으시면 됩니다.
사실 위의 2가지 방법은 경매 공부를 시작하면 알 수 있는 일반적인 방법입니다.
이번에 말씀드릴 방법은 여러번 입찰하고 임장을 다니면서 느끼게된 방법인데요.
제목에서 알 수 있듯이 예측이 용이한 물건입니다.
부동산 경매의 단점 중 하나가 부동산 내부를 확인하기 어려운 점입니다.
감정평가에 첨부된 사진들을 보면 대부분 건물 외관이 많습니다.
요즘은 네이버나 카카오 지도의 거리뷰를 통해서도 외관은 어느 정도 확인 할 수도 있습니다.
그러나 점유자 분들이 내부를 보여주기 꺼려하는 경향이 있어서 그런지 내부 사진이 없는 경우가 많습니다.
이럴 때 온라인 검색을 통해서 어느정도 예측 가능한 정보를 발견할 수 있는데요.
네이버,구글 등 검색 포털 사이트에서 건물명이나 주소 등을 입력을 하면 관련 정보들이 발견 되는 경우가 있습니다.
예를 들면 같은 건물에 다른 호수가 피터팬의 좋은 방 구하기 등의 중개 사이트에 올라온 경우 해당 건물의 내부 정보를 확인할 수 있습니다.
때로는 경매 물건 자체가 몇년전에 중개 사이트에 올라온 경우도 있구요.
제가 낙찰 받은 첫집의 경우 독특한 협소주택 구조의 단독주택이었는데요.
외관은 매력적이었지만 내부를 알 수 없어 망설였었습니다.
열심히 온라인 검색을 하다보니 독특한 집을 소개하는 방송에 출연한 영상을 발견할 수 있었습니다.
내부 사정을 대부분 확인이 가능했었습니다.
해당 물건에 대해서 다른 분이 분석해둔 자료를 보는 것도 도움이 됩니다.
입지, 시세, 평가등 다양한 정보를 우선 확인해 볼 수 있는 경우도 있습니다.
온라인 지도사이트에서 거리뷰로 볼 때 주변에 비슷한 방식으로 지어진 건축물이 많다면 어느 정도는 내부 구조가 비슷하다고 예측할 수 있습니다.
점유자가 소액임차인이거나 전액배당자라면 정식으로 내부 상태 확인을 요청해보는 것도 방법입니다.
현관문등에 연락처가 기재된 쪽지에 붙혀놓고 연락을 받고 내부를 확인한 경우도 있었습니다.
그렇지만 개인적으로는 경매 물건은 수리 비용은 염두하고 자금 계획을 세우고 입찰하는 것이 좋지않나 생각을 합니다.
기본적인 도배, 장판, 전등 및 스위치 콘센트 교체 정도만 직접 하실 수 있어도 비용을 아낄 수 있습니다.
쉬운 경매 물건을 찾는 방법에 대해서 이야기 해보았습니다.
권리분석이 쉽고, 명도가 쉬우며, 물건 상태에 대해서 예측이 용이한 물건을 찾으라는 말씀을 드렸는데요.
요점은 너무 어렵다고 부담가지지 마시고, 쉽게 접근해보자는 겁니다.
복잡 하지 않은 쉬운 물건부터 찾아보고 접근을 하면 충분히 도전할 만한 물건을 찾을 수 있다는 것이구요. 우선 이렇게 쉬운 물건 부터 분석하다보면 복잡한 경매 요소에 대해서도 조금씩 이해도가 올라갈 수 있습니다.
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