1 초보가 부동산 경매로 돈 버는 방법 3가지_단기 매매 차익

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0)개요

<초보가 부동산 경매로 돈 버는 방법 3가지>

하나. 단기 매매 차익 노리기

둘. 월세를 통한 현금 흐름 만들기

셋. 장기 투자로 자산 가치 높이기

Q: 부동산 경매가 돈이 된다던데 어떻게 돈을 버는건데?

라는 질문을 받곤 합니다.

부동산으로 돈을 버는 기초적인 방법은 싸게 사서 비싸게 팔거나, 임대료를 받는 것이라고 생각합니다.

물론 토지의 용도를 변경한다던가, 건축을 한다던가 하는 부동산 개발을 통해서 이익을 남기는 방법도 관심이 있습니다만, 초보에게는 무리일 것 같습니다.

따라서 초보가 당장 목표로 삼을 수 있는 가장 기본적이고 현실적인 방법이 뭘까 생각을 해보니 위의 3가지로 정리되는 것 같습니다.

적어 놓고 보니 위 3가지 방법은 너무나 당연한 이야기로 보이기도 합니다.

제목 만으로는 개념적인 이야기니까 그렇지 않나 생각이 되네요.

다른 사람들은 실제로 얼마를 투자해서 얼마를 버는지를 알게 되면 좀 더 와 닿지 않을까 싶습니다.

그런데 우리에게 들리는 이야기는 큰 수익을 냈다는 경우가 많습니다.

자랑할 만 한 이야기니까요. 그리고 그래야 다른 사람들이 관심을 가지니까요.

그런 이야기들은 매력적이긴 하지만 한편으로는 ‘정말 그럴까?’ 하는 생각이 들기도 합니다.

그래서 다소 소박한 저의 현실적인 케이스를 봐볼까 합니다.

1) 가장 기본적인 방법인 매매 차익 노리기

*경매는 일반 시세보다 저렴하게 부동산을 구매할 수 있는 기회

*싸게 사서 시세대로 팔아서 차액을 남김

이번 글은 첫 번째 방법인 단기 매매 차익 노리기에 대해 말씀드려 보겠습니다.

굉장히 흔하게 접할 수 있는 이야기입니다.

‘누가 경매로 얼마 벌었데’라는 이야기를 들어보신 분들이라면 아마 이런 케이스가 아닐까 합니다.

경매는 절차가 복잡하고 어려워서 진입 장벽이 높은 편이라 일반 시세 보다 싸게 부동산을 살 수 있는 편입니다. 싸게 샀으니 시세대로만 팔아도 남는 장사가 되는 거죠.

그러면 얼마나 남을까요?

‘경매하면 보통 얼마나 싸게 살 수 있어요?’

정말 많이 듣는 질문입니다.

글쎄요? 그 보통이 도데체 뭐냐에 따라서 많이 달라질 것 같습니다.

서울이냐? 지방이냐? 주택이냐? 상가냐? 토지냐? 빌라냐? 아파트냐? 어떤 상황의 어떤 물건이냐에 따라서 천차만별입니다.

2)실제 사례

* 24년 1월 인천 주안동의 아파트 9천3백만원 낙찰.

* 24년 4월에 1억3천만원에 매도 제안 받음.

그렇다면 저의 경우를 한번 보겠습니다.

(아래 내용 중 전반적인 흐름과 수익 규모에 대한 감각적 이해를 여러 상황을 가정하여 설명하였습니다. 기재된 세금 등의 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.)

저는 24년1월 말에 인천 주안동의 나홀로 아파트 한채를 9천3백만원에 낙찰 받았습니다.

대출은 5천만원을 받아서 잔금을 치루었고, 세금등비용(취득세1% 등)은 200만원정도 들었습니다.

4월경 낙찰 물건 인근 부동산을 통해 1억3천만원에 매도 제안이 들어왔습니다.

실제로 24년 4월에 해당 아파트에 1억3천에 실제 거래된 내역이 있네요

저는 월세를 놓을 목적이었고 매도 목표 시점은 2년 후 양도세 중과가 해제 되는 시점으로 보고 있었기 때문에 팔지 않았습니다.

만약 매도를 했다면 대략 수익은 아래와 같겠네요

즉시 매도한 경우

매매가 1억3천만원 – (매수 비용 9천500만원(대출5천만원) + 양도세 70% 2천4백만원) = 1100만원

제가 1월에 낙찰을 받고 5월에 팔았다고 가정을 하면 4개월에 1천만원 정도를 벌었겠네요.

저의 경우 공시가 1억미만의 아파트로 취득세는 1%였습니다. 양도세는 보유기간 1년 미만으로 중과 되어 차익에 70%가 되겠네요. 너무나 뼈아프네요.세금이 무섭네요.

경매 매매 수익 극대화 방안

3) 수익 극대화 시뮬레이션

▶만약 2년 후에 판다면?

2년 후에 매도를 한다고 가정을 해보겠습니다.

그러면 수익이 어떻게 될까요?

2년 후 매도한 경우

매매가 1억3천만원 – (매수 비용 9천500만원(대출5천만원) + 양도세 15%등 약5백만원) = 3000만원

▶매매 사업자로 투자를 한다면?

실제로 단기 매매를 목적으로 하시는 분들은 주로~

양도세 중과가 되지 않는 매매사업자를 내시고 경매 투자하시는 경우가 많으십니다.

매매사업자의 양도세는 차익에 24%정도로 보시면 됩니다.

대신 1억 미만의 아파트라도 취득세는 12%가 됩니다. (저의 경우 취득세가 1100만원이 되겠네요. 비용이 200만원에서 1200만원이 되겠네요. *취득세나 양도세 같은 세금은 상황에 따라서 변동이 큽니다. 따라서 제가 말씀드리는 요율은 정확한 것이 아니라 전체적인 이해를 위한 대략적인 수치일 뿐입니다.)

매매사업자 기준으로 다시 계산을 해보자면

매매가 1억3천만원 – (매수 비용 1억500만원 + 양도세 24% 6백만원) = 1900만원 정도가 될 것 같네요

5개월만에 1900만원의 수익을 얻게 되었네요.

수익을 내기위한 자금은 얼마가 필요했을까요?

저는 대출을 5천만원만 받았지만, 대출 가능 금액이었던 입찰 최저금액의 90%인 8천만원을 대출을 받았다고 가정해보겠습니다. 아 매도전 대출 이자도 비용에 포함을 시켜야겠네요.

낙찰가 9300만원-대출8000만원=나의 준비금 1300만원

세금등 비용 : 1200만원

대출 이자 6% 4개월 : 120만원

대출 중도 상환 수수료 : 80만원

→ 사업자의 경우

필요 자금 2700만원으로 1700만원의 수익을 낼 수 있겠네요