<초보가 부동산 경매로 돈버는 방법 3가지>
하나. 단기 매매 차익 노리기
둘. 월세를 통한 현금 흐름 만들기
셋. 장기 투자로 자산 가치 높이기
지난번 글에서 부동산 경매를 통해 단기 매매 차익으로 돈 버는 방법에 대해서 이야기 해보았습니다.
단기 매매는 시세 차액을 이용한 가장 기본적인 방법이지만, 초보가 안정적인 수익을 확보하기에는 다소 어려움이 있습니다.
그래서 이번 글에서는 안정적 수익을 확보할 수 있는 ‘월세를 통한 현금 흐름 만들기’에 대해서 말씀드려 보겠습니다.
주택이나 상가등을 임대 해주고 월세와 같은 임대료를 받아 돈을 버는 방법이죠.
월세를 받는 다고 하면 어렵게 느끼시는 분들도 많습니다만,
사실 접근 방법은 단기 매매와 크게 다르지 않습니다.
바로 실제 사례를 한번 보죠.
이전글에서 말씀드렸던 주안동의 아파트는 70만원의 월세를 받고 있습니다.
매월 대출이자와 원금 상환으로 30만원 정도가 나가고 있으니 대략 월 40만원 정도 수익이 나네요.
매매가 1억3천만원 – (매수 비용 1억500만원 – 대출 5천만원) + 수리비용 1천만원
즉 6천500만원 투자해서 연480만원 수익이니 연 7% 정도의 수익율이 되네요.
대출을 최대치인 8천만원 금리6%로 받았다고 가정하면 월 40만원정도 나가게되고 30만원 정도 수익이나겠네요.
3500만원 투자해서 연 360만원 수익이나 연 10%정도로 수익율이 올라갑니다.
(저는 왜….대출을 더 받지 않았을까요? ㅜ,.ㅠ 사실 시세조사를 꼼꼼히 안해서 월세를 얼마 받을 수 있을지 확신이 없었어요. 다들 시세조사 꼼꼼히 하셔서 저와 같은 실수를 하지 않으시길 바라요)
이것 하나로는 큰 의미는 없고 여러개를 투자해야 제법 의미있는 수익이 발생할 것 같네요.
산술적으로 계산해보자면 이런 투자 10개를 하려면 비용이 3억5천이 필요하고 연 수익은 3천6백만원이네요.
10개를 세팅하는데 얼마나 걸릴까요?
초보의 입장에서 보수적으로 본다면 3년은 걸릴 것 같네요.
충분한 자금이 없다면 장기적인 계획을 가지고 하나씩 하나씩 월세를 모아가는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.
월세와 매매 시세를 잘 알아보시면 투자금은 더 낮고 수익률이 더 높은 물건도 찾을 수 있을 겁니다.
‘반지상’이란 분은 서울의 반지하만 30개를 투자하셔서 월세 수익만으로 충분한 수익을 확보하시고 은퇴 후 새로운 삶을 살고 계신다고 하네요. ‘마침내 부자’라는 책도 쓰시고 유튜브도 운영하시는 분이시니 한번 찾아보시면 좋을 것 같네요.
주택이나 상가등을 임대해주고 월세와 같은 임대료를 받아 돈을 버는 방법이죠.
-반지상작가 유튜브 소개: 내가 반지하 빌라만 사서 모으는 이유
이런 방법 역시 한 물건당 수익의 규모는 크지 않을 테니 많은 물건을 확보해야하고 많은 시간이 필요합니다.
단기적인 계획보다는 장기적인 계획을 가지고 노력이 필요해보입니다.
한번에 유의미한 현금 흐름을 만드는 방법도 있습니다!
한번에 여러 개의 임대를 놓을 수 있는 물건을 매수하는 거죠.
흔히 말하는 건물주가 이런 경우가 아닐까요?
그런데 상가 빌딩이나 큰 건물은 당연히 너무나 비싸서 엄두가 안나겠죠?
그렇다면 비교적 저렴한 투자금으로 노려볼 만한 현실적인 방법은 없을까요?
있습니다! 다가구는 노려볼 만합니다.
저는 21년 4월 26일 경매를 통해 원룸 건물을 낙찰 받았습니다.
요약해서 수익성을 먼저 말씀 드리자면
약 2억원을 투자하여 월 수익 200만원 정도로 연 수익율은 12% 정도입니다.
이 물건에대해서 조금 풀어서 보자면
건물은 15개의 원룸으로 구성된 3층 다가구 건물입니다.
현재는 대출 이자등을 제외하고 월 200만원 정도의 수익을 내고 있습니다.
누군가에게는 적다면 적고 또 누군가에게는 많다면 많은 돈일 겁니다.
저에게는 만족스러운 매우 훌륭한 수익처가 되어주고 있습니다.
이를 위해 준비한 자금과 비용을 대략 알아보도록 하겠습니다.
낙찰가는 4억5천만원
대출금은 3억6천만원
세금등 비용 600만원
건물을 매입하는데들어간 비용이 9600만원 정도가 됩니다.
월세30만원 X 15개실 = 450만원 – 대출이자및 원금 상환 월 250만원 = 월 200만원 수익
건물 청소비와 소소한 수리등의 비용은 월세 외에 5만원 가량 별도로 받은 관리비로 상쇄하겠습니다.
1억이 안되는 돈을 가지고 매월 200만원 수익을 낼 수 있다?
수익율 24%정도라면 굉장히 높은 수익률이 아닐 수 없습니다.
그러나 여기서 추가되어야 할 비용이 있는데요. 건물 수리 및 인테리어 비용입니다.
건물의 상태나 상황에 따라서 비용은 천차 만별 이겠습니다.
저희 기준에서 보자면 건물 수리 비용은 약 1억정도가 사용되었습니다.
(당시에는 자재비와 공사비 급증전이라 저렴하게 공사한 편이었습니다.
해당 건물은 보일러와 전기가 각 세대 별로 분리되어있지 않고 층마다 하나의 보일러와 전기 차단기를 사용하고 있어 이것을 분리하는 공사가 꼭 필요했고, 경매로 문제가 해결되기 전에 수년 간 방치된 터라 각 원룸 별 전체 수리가 되었다고 보시면 됩니다.
이 글에서는 전반적인 비용과 수익에 대한 사례를 공유 드리기 위한 글이니 자세한 상황은 추후 기회가 되면 다른 글을 통해 공유 드리도록 하겠습니다.)
건물 매입 비용 약 1억원 + 수리 비용 1억을 추가해서 총 투자 비용 2억으로 수익률은 12%가 됩니다
개인적으로 이 정도의 수익율은 나쁘지 않다고 봅니다.
그렇다면 원룸 건물 관리에 들어가는 노동력은 얼마나 될까요?
저의 기준에서는 부업으로 할 수 있는 수준이라고 봅니다.
세입자 입퇴거 관리는 부동산 중개소와 청소 용역 업체를 통해서 관리를 하고,
도배와 수리가 필요한 경우 숨고를 통해서 관리를 합니다.
간단한 수리가 필요한 경우는 가끔 방문하여 처리합니다.
운이 좋게도 본 건물 주변은 모두 비슷한 원룸 촌입니다.
건물의 주인분들도 저희와 비슷하게 투자 목적을 가지신 외지인 분들이 많습니다.
그러다 보니 관리에 필요한 인프라가 제법 많이 갖춰져 있습니다.
우선 부동산 중개소 사장님들께서 중개없무외에도 많은 부분을 도와주십니다.
입주 나 퇴거시에 임차인 분들과 많은 협의를 해주시고,
수리에 필요한 업체를 소개해주시기도 하십니다.
또 건물 청소는 비교적 저렴한 비용으로 업체에서 맡아주시고, 별도 계약을 통해 임차인분들이 퇴거 하실 때 소정의 각 방의 청소 또한 청소 업체에서 해결해주십니다.
청소 시에 수리가 필요한 건물의 상태나 특이사항도 공유해주십니다.
분위기가 이렇다보니 실제로 관리에 많은 노동력이 들어가지 않습니다.
저희의 경우에는 일년에 10번 이하로 방문하는 것 같네요.
물론 주변에는 매주 방문하시는 분들도 계십니다.
한편으로는 전문적으로 건물 관리를 맡아서 해주시는 업체가 있습니다만,
저의 기준에서는 비용이 비싼 편이라 별도로 사용하지는 않습니다.
한 지역에 이런 건물을 여러 개 가지고 있다면 고려해볼 만 할 것 같습니다.
정리해보자면
소규모 자금으로 수익형 부동산을 하나씩 늘려가는 방법과
비교적 큰 자금으로 한번에 여러 개의 수익을 낼 수 있는 다가구와 같은 건물에 투자하는 방법으로 나눠지네요.
사실 이 두 가지 방법보다 더 중요한 것은 시세 조사라는 생각이 듭니다.
또 세를 놓기 위해서는 수리가 필요한 경우가 많습니다.
얼마나 어떻게 수리할 것인가는 비용과 직결되는 문제이니 이 부분도 꼼꼼하게 체크해보는 것이 좋겠네요.
이 글에서는 월세로 현금 흐름을 세팅하는 방법에 대해 이야기 해보았습니다.
다음에는 초보가 부동산 경매로 돈 버는 방법 마지막 이야기인 장기 투자로 자산 가치 높이기에 대한 글을 올릴 예정입니다.
<초보를 위한 부동산 경매 방법 시리즈>
1.2 초보가 부동산 경매로 돈 버는 방법 3가지
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