1)개요
저는 가지고 있는 부동산 대부분을 대법원 경매를 통해 낙찰 받았습니다.
제 경우에는 부동산 중개소에서 집을 사는 것에 불편함을 느낍니다.
그러던 중에 대법원 경매를 알게 되었고 경매를 통해서 집을 사는 것이 오히려 더 수월하게 느껴지게 되었습니다.
그 이유는 크게 3가지 정도 인데요.
하나. 싸게 살 가능성이 높고
둘. 자료 검토에 용이하고,
셋. 대출 받기 용이하기 때문입니다.
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2) 이유
2.1) 싸게 살 가능성이 높다.
싸게 살 가능성이 높다고 보는 이유는 진입 장벽이 높아서 인데요.
경매에 참여하기 위해서는 권리 분석이 필요하고, 특히 ‘점유자를 내보내야 하는 ‘명도’ 과정이 이 있습니다.
이 과정 때문에 경매는 어려울 것이라고 짐작하고 하시는 분들이 많은 것 같습니다.
이런 진입 장벽 덕분에 일반 부동산 시장에 비해서 경쟁이 낮다고 보는 편이죠.
그러나 이런 권리 분석이나 명도가 어렵다면 어렵고 쉽다면 쉬울 수도 있습니다.
경매 물건 마다 어려운 경우가 있고 쉬운 경우가 있습니다.
초보 입장에서는 권리 분석이나 명도가 쉬운 물건에 입찰 하면 된다고 생각합니다.
예를 들자면 권리 분석의 핵심 요소는 ‘말소기준’인데요.
쉽게 보자면 말소기준 이 후로는 많은 권리 관계가 소멸될 수 있습니다.
간혹 소멸되지 않는 경우가 있는데 이런 물건은 피하고 모든 권리가 소멸되는 물건을 찾으면 됩니다.
명도 또한 점유자가 소액임차인 등으로 경매 과정에서 배당을 받게 되는 경우를 찾으면 됩니다.
이 경우에는 오히려 점유자가 낙찰자에게 서류를 받아야 배당을 받을 수 있기 때문에 오히려 낙찰자가 더 우위에서 협의 할 수 있거든요.
이야기가 길어질 수 있으니 초보자가 접근하기 쉬운 물건은 다른 글에서 다루도록 하겠습니다.
아무튼 부동산 경매는 이런 진입 장벽 때문에 일반 부동산 시장보다는 경쟁률이 낮아 시세보다 싸게 사는 것을 기대할 수 있습니다.
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2.2) 자료 검토에 용이하다.
-등록 자료
경매에 등록된 물건은 ‘감정평가서, 매각명세서, 부동산 등기, 현황조사서’등의 관련 자료들이 첨부되어있습니다.
등록된 많은 물건 중에서 관심이 있는 물건을 리스트업하고 관련 자료들을 손쉽게 검토해볼 수 있습니다.
부동산 중개소에서는 대략적인 사이즈, 방수, 가격 등의 정보만 제공해주고 방문 여부를 판단하는데요. 물리적으로 검토할 수 있는 양에 차이가 있습니다.
요즘은 매물을 확인할 수 있는 온라인 서비스도 많이 있긴 하지만 관련 자료들이 함께 등록되어 있지 않아서, 초보인 제 경우에는 오히려 경매로 다수의 물건을 검토하는 것이 수월했습니다.
-검토 시간
저는 부동산 중개소에서 제공 받은 물건은 충분한 시간을 가지고 검토하는 것이 어렵다고 느껴졌습니다.
다른 매수 수요자들이 있기 때문인데요.
제가 검토하는 중에도 다른 수요자들이 언제든지 해당 물건을 계약할 수 있기 때문에 매수 의사 결정을 위한 충분한 검토를 하기 어려웠습니다.
실제로 매수하기로 결정하고 중개소에 전화를 드렸지만, 이미 계약이 되어 버려서 많은 좌절을 경험했습니다.
경매는 정해진 입찰 기일에 수요자들이 동시에 입찰 하는 방식이라서, 입찰 기일까지 여유를 가지고 충분히 검토할 수 있었습니다.
알고 있는 부동산 중개사들이 많지 않은 저로서는 경매로 다수의 물건을 입찰 기일까지 검토해보는 것이 편하게 느껴졌습니다.
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2.3) 대출이 용이하다.
은행에서 대출을 해주려면 부동산에 대한 가치 평가가 되야하는데요.
그것이 감정평가 입니다.
일반 매매에서 대출을 받기 위해서는 은행에 대출 문의를 하면 감정평가 후에 정확한 대출 금액이 산정됩니다.
경매는 이미 감정평가가 되어있기 때문에 대출 절차가 빠른 편입니다.
경락 대출이라는 경매 잔금 용 대출이 별도로 있습니다.
워낙 많은 경매 물건이 낙찰되고 경락 대출로 잔금이 진행되기 때문에,
대출을 진행하는 은행,법무사 측에서 빠르게 진행할 수 있는 경락 대출이라는 시스템이 마련되어 있습니다.
또한 감정가를 알기 어려운 빌라 등의 비아파트 물건도 이미 감정평가가 되어있어서 대출 금액을 예측하기 용이합니다.
통상 낙찰가에 몇% 혹은 감정가에 몇%라는 식으로 입찰 전에 대출 금액을 예상할 수 있습니다.
따라서 자금 계획을 세우기 용이하죠.
이런 점들 때문에 저에게는 경매로 집을 사는 것을 선호하는 편입니다.
요즘 법원에 가보면 경매하시는 분들이 많아진 것 같습니다.
경매도 경쟁률이 올라가고 있다고 느껴지기도 하구요.
그럼에도 불구하고 여전히 일반 부동산 시장보다는 경쟁이 덜 치열한 편이고, 여러 장점이 있으니 초보분들에게 오히려 집을 사는 좋은 방법이라고 생각합니다.
경매를 하는 이유에 대해서 다른 분들의 생각도 궁금하시다면 참고하시기 바랍니다.
3) 다른 사람들의 생각
▶지금 당장 부동산 경매 시작해야 하는 이유 5가지 -똑게부자
시세보다 싸게 살 수 있다
다양한 부동산을 제공합니다
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각종 부동산 쥬레를 면제 받을 수 있습니다
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경락대출을 이용할 수 있다
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경매는 부동산 시장 상황과 상관없이 수익을 냅니다
경매는 진입 장벽이 있습니다
경매는 대출이 용이합니다
경매는 실 거주 의무가 없습니다
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매일매일 기회가 쏟아진다
제 2의 수입원을 만들기에 좋다
급매보다 싸다
자금 조달 계획서를 제출하지 않는다
토지 거래 허가를 받지 않는다
재개발.재건축 투자도 가능하다
시세가 오르지 않아도 수익이 난다
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<초보를 위한 부동산 경매 방법 시리즈>
1.2 초보가 부동산 경매로 돈 버는 방법 3가지