부동산 경매 권리분석의 시작 말소기준권리

부동산 경매 권리분석의 시작인 말소기준권리가 무엇인지 알아보겠습니다. 말소기준권리을 이해하고 부동산 경매 투자 전략에 어떤 의미가 있는지 알아보겠습니다.

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부동산 경매 권리 분석의 개념

부동산 경매에서 말하는 권리분석은 경매에 나온 부동산의 권리 관계를 파악해서, 위험 요소와 투자 포인트를 분석하는 과정으로 볼 수 있습니다. 부동산에 얽혀 있는 소유자, 채무, 임차인, 각종 법적 권리를 살펴 보게 됩니다. 특히 부동산 경매 과정을 통해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 확인하고 그에 따른 문제들을 사전에 확인할 수 있습니다. 이런 문제점들은 위험 요소로 작용할 수 있지만, 문제점을 잘 해결할 수 있다면 투자 포인트로 작용될 수 있습니다. 따라서 경매 투자자의 권리분석은 문제점을 찾는데 그치지 말고, 문제를 해결하고 투자 포인트를 찾는 것에 집중될 필요가 있습니다.

말소기준권리의 뜻

부동산 경매 권리분석의 시작은 낙찰자에게 어떤 권리가 소멸되고 어떤 권리가 남는지 확인하는 것부터 시작됩니다. 여기서 권리의 말소(소멸) 여부를 구분 짓는 기준이 되는 권리를 ‘말소기준권리’ 혹은 ‘말소기준등기’라고 합니다. 이 말소기준권리보다 이 전에 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 이 후에 설정된 권리는 소멸이 된다고 이해하면 됩니다. 말소기준권리라는 용어는 법률에서 명시하는 정식 용어는 아닙니다. 권리분석에서 소멸의 기준으로 사용됨으로 관용적으로 사용되는 용어입니다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리

부동산 등기부 등본에 기재된 권리 중에서 부동산 경매를 통해서 무조건 말소되는 권리 5가지가 있습니다. (근)저당,(가)압류,담보가등기,경매개시결정등기,배당요구 한 최선순위 전세권이 여기에 해당됩니다. 이 권리 중에서 가장 빠른 권리가 ‘말소기준권리’가 됩니다. 통상 경매 공부를 시작하면 이 5가지 권리를 무조건 외워 두라고 합니다. 앞머리를 따 ‘근가담경전’ 혹은 ‘근담압경전’등으로 외우는 분들도 있습니다. 하지만 이해를 하면 조금 더 쉽게 외울 수 있습니다.

경매의 목적 부합한 권리

부동산 경매는 법원에서 진행을 하고, 말소기준권리 또한 법원에서 판단합니다. 법원에서 진행하는 부동산 경매의 목적은 채권자에게 돈을 돌려주기 위함입니다. 따라서 돈을 목적으로 하는 저당,압류 등의 위 5가지 권리는 경매의 목적과 부합하기 때문에 말소기준권리가 될 수 있습니다. 그러나 돈을 목적하지 않는 가처분, 지상권등 권리는 경매의 목적과 부합하지 않기 때문에 말소기준권리가 될 수 없습니다. 이렇게 생각하시면 말소기준권리 5가지를 이해하는데 도움이 될 것 같습니다.

*경매의 목적을 이해하면 투자 전략 수립에 도움이 됩니다. 경매의 목적에 대한 별도의 글이 작성되어 있습니다. 아래의 버튼을 통해 내용을 확인하세요.

말소기준권리 5가지

각각의 권리를 이해하기 위해서는 긴 지면이 필요하여, 본 글에서는 간단히 개념만 파악하도록 하고 추 후 다른 글을 통해서 상세히 다뤄보겠습니다.

▶(근)저당

주로 은행이 채무자의 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 경우

▶(가)압류

주로 담보없이 돈을 빌린 경우 채무자의 재산에 처분을 금지시킨 상황

▶담보가등기

부동산을 담보로 돈을 빌리면서 가등기를 설정하는 경우. 근저당과 같은 목적이지만 절차와 비용이 간단하고 돈을 갚지 않을 경우 대응 책이 더 다양하기 때문에 담보가등기를 하는 경우가 있음.

*주의: 소유를 목적으로하는 ‘소유권이전청구가등기’는 말소기준등기가 되지 않으나, 등기부에는 ‘가등기’로만 등재되니 혼동할 수 있습니다. 구분은 문건 송달 내역에서 배당요구를 확인하면 됩니다. 담보가등기는 금전 회수가 목적임으로 배당요구가 문건송달내역에 기재되니 이를 통해 구분 합니다.

▶경매개시결정등기

경매개시결정이 사항이 등기부등본에 기재되는 것

▶배당요구를한 최선순위 전세권

전세권은 부동산 사용에 대한 권리지만 배당 요구를 한 경우 돈을 받고 더 이상 살지 않겠다는 의미로 말소기준권리가 될 수 있음

*부동산 경매로 말소 및 인수되는 권리에 대한 생활법령정보 안내 사이트가 있습니다. 아래의 버튼을 통해서 해당 내용을 확인할 수 있습니다.

말소되지 않는 권리

가처분등기, 지상권등기, 지역권등기, 임차권등기 이상 4가지는 말소기준권리 이전에 등기된 경우 낙찰자에게 인수되고, 말소기준권리 이후에 등기된 경우 소멸됩니다.

말소기준권리와 투자 전략

말소기준권리는 부동산 경매에서 권리 분석의 핵심입니다. 말소기준권리를 이해하는 것에서 투자 전략이 시작됩니다. 투자 초기에는 주로 말소기준권리보다 후 순위에 있는 권리들이 모두 소멸되는 안전한 물건을 선호합니다. 경매는 기본적인 진입 장벽이 있기 때문에 이런 물건들로도 충분히 수익을 거둘 수 있습니다. 그렇지만 경매 참여자들 내에서는 경쟁이 치열해 비교적 높은 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

조금씩 인수해야 하는 권리들이 있는 물건에도 관심을 두게 됩니다. 이런 권리를 인수하더라도 문제가 되지 않는 물건들이 있습니다. 예를 들면 대항력이 있는 임차인이 전액 배당을 받는 상황이라면 아무런 문제가 없습니다. 이런 물건들은 상대적으로 경쟁이 덜할 수 있으며, 그만큼 수익을 극대화할 수 있는 기회가 됩니다.

이런 방식으로 하나씩 경험을 쌓아가면서, 점점 더 복잡한 권리 관계를 분석하고, 더 높은 수익을 낼 수 있는 전략을 세우게 됩니다. 말소기준권리에 이해를 시작으로 높은 수익을 추구할 수 있는 실력을 키워나갈 수 있습니다.